精装修商品房的装修差价索赔实务

    市场上的精装修房越来越多，能够拎包入住是开发商的宣传口号，也是最吸引购房人的地方，与毛坯房相比，精装修房可为业主节省大量的时间和精力。特别是开发商公示的房屋精装修单价较高时，业主往往会基于对高档装修的期待而购房。而在实际收房后，却发现精装修价值与预想差距较大，双方纠纷由此产生。

    本律师曾通过审判监督程序，成功为精装修楼盘业主维权，进而继续代理该小区数十户业主提起诉讼索赔装修差价。该类业主胜诉的判决，取得了较好的法律效果和社会效果，引起开发商和业主的广泛关注，多家媒体曾对此案予以报道。本文中将通过该案例简析精装房的法律维权要点。

    一、精装修商品房的定义

    根据建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》（以下简称《实施细则》）要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。

   《实施细则》明确开发单位为住宅装修的第一责任人，承担相应的责任，而不是由物业公司作为责任人。

    二、开发商就精装房办理预售登记时，需要说明装修标准。

    首先，商品房预售必须办理预售登记，取得商品房预售许可证明；办理商品房预售登记，应当提交《商品房预售方案》。

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项和第六十八条之规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。违反该规定的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

     《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条第（五）项规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交《商品房预售方案》。

     其次，《商品房预售方案》中应公布精装修标准。

      对此，《城市商品房预售管理办法》第七条第（四）项明确规定，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

     三、开发商向政府部门提交的、备案材料中装修单价标准的法律效力

     本案中《商品房预售方案》中的装修标准，应视为开发商的要约，视为合同内容，对开发商上有法律约束力。如装修不达标的，应按约承担违约责任。

     本律师代理的案件中，就开发商在《商品房预售方案》中说明的装修标准，能否视为双方合同内容的问题，法院采纳了我方的意见。

     法院经审理认为，诉争《商品房预售方案》载明的装修单价属于开发商的要约，应作为合同内容。理由如下：《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明的装修单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《江苏省城市房地产交易管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明装修单价信息应视为开发商向购房人明示的精装修计价方式。

     综上，业主主张开发商向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律依据，所载明装修单价信息对开发商具有法律约束力。精装修不达标时，业主有权利依据合同约定就差价进行索赔。

    同时，本案中对样板房标准能否作为合同约定，如何确定实际装修标准，均作出相应的认定。

    四、本案所带来的积极影响

     本律师在成功办理该案后，发现多家开发商都重新审查自己的商品房销售格式合同，借鉴该案的教训，更加自律和自我规范，有部分开发商已在合同中对精装房差价争议进行约定。

   上述案件的相关判决，在规范房地产装修市场秩序、引导房地产企业诚信经营、进一步促进房地产装修市场健康发展等方面，都起到了良好的推动作用；也为精装房业主在遭遇精装缩水时、通过法律手段进行维权，提供了标杆性的案例参考。当然，具体案件还需审查合同约定及法律适用事宜。