《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”。根据前述法律规定，承包人主张建设工程价款优先受偿的客体为该工程的折价或者拍卖款。这里的“工程折价或者拍卖的价款”该作何理解？深入思考后，往往会引出至少两点疑问。第一，前述法律规定的“工程折价或者拍卖的价款”是否包含土地使用权折价或者拍卖的价款在内？第二，当工程存在分包情形时，各分包部分的工程折价或者拍卖价款如何认定？针对前述问题，本文根据现行法律法规及司法解释规定并结合司法实务相应案例进行了具体分析。

根据“房地一体”原则，工程折价或拍卖时，工程所涉土地使用权往往一并折价或拍卖。实务中，不少承包人为使得工程款债权最大限度实现，在行使建设工程价款优先受偿权时，往往就土地使用权折价或拍卖的价款一并主张优先受偿。承包人该主张是否有法律依据？

【参考案例】

**洞口农商行、**华恒公司、肖某某、王某2、胡某某执行分配方案异议之诉一案

【审理法院及案号】

湖南省高级人民法院（2019）湘民终693号

【案情简介】

胡某某、王某2、肖某某共同拍得一块位于洞口县洞口镇凤凰路的土地，以文昊公司名义开发建设该块土地｡2011年，文昊公司作为发包人将某工程发包给华恒公司。施工过程中，几方因纠纷涉讼。华恒公司起诉至法院索要拖欠的工程价款，并提出其在某工程折价或者拍卖价款享有优先受偿权等诉讼请求。法院经审理判决文昊公司与胡某某、王某2、肖某某连带支付工程款等费用，并判决华恒公司在****元工程款范围内对其承建的某工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。后华恒公司向执行法院申请强制执行，因文昊公司与胡某某、王某2、肖某某可供执行的财产不足以清偿全部债务，债权人洞口农商行申请参与分配｡因各方未就分配方案达成一致意见，执行法院遂作出(2018)湘05恢字21号执行财产分配方案。但洞口农商行认为该执行分配方案不当，主要理由为华恒公司对涉案土地的价值不享有建设工程价款优先受偿权，遂上诉要求改判该执行财产分配方案所涉房地产不为华恒公司申请执行标的物。

【生效裁判观点】

本院认为，建设工程价款的法定优先权根源于建设工程承揽人在建设用地上添附的价值，主要目的在于优先实现因工程垫资、建筑工人劳动价值、建筑材料价值等添附在建设用地之上部分的价值，而工程垫资、建筑工人的劳动价值、建筑材料的投入等对于建设用地使用权部分并无增值贡献，因此，建设用地使用权不是建设工程优先受偿权的客体，且实践中建筑物的价值和建设用地使用权的价值是可区分的，因此，华恒公司享有的建设工程价款优先受偿权不及于涉案土地使用权，一审法院作出的(2018)湘05恢字21号执行财产分配方案适用法律不当，应停止执行｡洞口农商行的上诉请求部分成立｡

【分析】

以上生效裁判观点明确建设用地使用权不是建设工程优先受偿权的客体，故承包人在行使建设工程价款优先受偿权时，不能就土地使用权拍卖价款一并优先受偿。对此，笔者亦持肯定态度。从文义解释出发，“工程折价或者拍卖的价款”难以得出还包含土地使用权折价或者拍卖的价款的结论。同时，“房地一体”原则针对的是房屋所有权和土地使用权不可分性，与承包人依法可行使的建设工程价款优先受偿权客体之间并不具有关联性。人民法院案例库收录的某银行股份有限公司浙江自贸区支行与浙江某置业发展有限公司等执行实施案（入库编号：2024-17-5-101-037）中，生效裁定也认为：“建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬。因劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程所占用范围内的土地使用权中，故对该土地使用权拍卖价款并不享有优先受偿权。”。由此可见，工程折价或者拍卖的价款”不包含土地使用权折价或者拍卖的价款。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》（以下简称《建工司法解释（一）》）第三十五条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”及第三十九条：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”之规定，“建设工程质量是否合格”及“主张行使建设工程价款优先受偿权的当事人是否为与发包人订立建设工程施工合同的承包人”为影响当事人行使建设工程价款优先受偿权的关键因素，合同效力并不影响承包人行使建设工程价款优先受偿权。正因此，实务中，即便发包人可能存在将某工程分别发包给多个承包人的情形，各承包人只要与发包人直接订立了对应分包工程的建设工程施工合同，且该承包人承建的该部分工程质量合格，则其即具备行使建设工程价款优先受偿权的主体资格。不过，此也给实务中认定各承包人行使建设工程价款优先受偿权的客体范围带来一定困难。由于工程的特殊性，有时不宜也难以区分各承包人施工部分分别折价或者拍卖，故实务中并不一定能直接区分各承包人承建部分对应的工程折价或者拍卖价款。此情形下，如允许各承包人直接就工程整体折价或者拍卖价款在其被拖欠的工程价款范围内优先受偿，是否与《建工司法解释（一）》第三十九条规定的承包人仅有权就其其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿相冲突？对此，笔者认为，此涉及法律规定与实践操作如何协调的问题，需要具体问题具体分析。若各分包部分的工程价款能够明确区分，或者工程可以根据分包范围分别折价或者拍卖，则各承包人原则上仅能就其承建的部分工程折价或者拍卖价款优先受偿。若根据工程的复杂性和特殊性，难以对各分包部分的工程折价或者拍卖价款明确区分时，可考虑通过协商分配方案的方式确定各承包人优先受偿的客体范围。特别是在工程折价或者拍卖价款难以覆盖各承包人主张的工程价款的情形下，此方式可最大限度减少事后争议。但若各承包人无法通过协商方式达成分配方案，此时则需法院进行依法裁判。例如，前文提及的人民法院案例库收录的某银行股份有限公司浙江自贸区支行与浙江某置业发展有限公司等执行实施案，该案生效裁定即认为：工程分包人仅能对其施工部分的工程价款部分享有优先受偿权，不能对其未付出劳动和成本的部分行使权利。后该执行法院根据各工程分包人施工部分工程占全部工程的比例，确定对相应的工程价款优先受偿。

经以上分析，可知《民法典》第八百零七条规定中的“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”并不包含土地使用权折价或者拍卖的价款。充分理解此点有助于承包人在实际操作中避免对土地使用权价值的误判，错误主张，从而更好地维护自身权益。此外，在工程存在分包情形时，各承包人行使建设工程价款优先受偿权的客体范围应以其承建部分的工程折价或者拍卖价款为限。若工程只能整体折价或者拍卖，无法准确区分各分包部分的工程折价或者拍卖价款的，宜通过协商分配方案的方式确定各承包人优先受偿的客体范围。若各承包人无法协商达成分配方案，基于公平原则，可考虑依据各承包人各自承建部分占全部工程的比例进行认定，以平衡各承包人的利益，确保各承包人建设工程价款优先受偿权公平实现。

作者：姚宗国律师团队

首发：微信公众号“无法”