一、案件概况

近日，江苏省连云港市赣榆区人民法院的一份判决引发广泛关注。2020年11月，柏某、杨某娟夫妇与连云港某开发商签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购置商品房，银行贷款依约打入开发商账户。

然而，开发商违约致使房屋无法交付，柏某夫妇起诉解除购房合同获法院支持，开发商承诺偿还剩余贷款却未履行。柏某夫妇被迫代偿近4万元后，再次起诉。

法院依据相关法律规定，认定购房合同解除后贷款合同目的无法实现，判决解除《个人购房担保借款合同》，明确开发商向柏某夫妇返还已代偿款项及利息，并直接向银行偿还剩余贷款本息。

当下，烂尾楼问题频发，众多购房者面临付了房款却拿不到房，还要继续还房贷的困境，此判决为购房者带来了曙光。

二、判决的突破性意义

连云港市赣榆区人民法院的这一判决，犹如一颗石子投入平静湖面，在房地产和金融领域激起层层涟漪。

长期以来，“购房者房财两失仍需还贷”成为行业潜规则，购房者既未取得房屋又未实际掌控贷款，却要背负沉重还贷压力，极不公平。该判决打破这一局面，明确开发商作为贷款实际使用方的终极还款责任。

法院指出，银行制定的遭遇烂尾楼后“购房者仍需还贷”的格式条款明显加重了购房者的责任，违背公平原则，应属无效。这一认定从根本上保障了购房者的合法权益，让购房者无需为开发商的违约持续买单。对于全国烂尾楼业主而言，此判决具有显著示范效应，为他们维权提供了有力参考，有望推动更多类似案件公正裁决，促进房地产市场健康、有序发展。

三、法律依据分析

1.商品房买卖合同纠纷司法解释的应用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条为连云港市赣榆区人民法院的判决提供了坚实的法律支撑。该条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在上述柏某夫妇的案例中，开发商违约导致房屋无法交付，购房合同解除，这使得购房贷款担保合同的目的无法达成。按照司法解释的前述规定，法院判决解除《个人购房担保借款合同》于法有据。

从更深层次来看，这一司法解释体现了法律对合同目的和公平正义的维护。当商品房买卖合同的基础不复存在，担保贷款合同的存在也就失去了意义。若继续要求购房者承担还款责任，无疑是让购房者承受不合理的损失。

关于认定相关格式条款无效的法律逻辑：银行在购房贷款担保合同中通常会使用“无论房屋是否交付，借款人均需还贷”这样的格式条款。此类条款未充分考虑开发商违约等情况，不合理地加重了购房者的责任，排除了购房者在特定情形下的合法权益。根据《民法典》第497条规定，有下列情形之一的，格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。银行的“购房者均需还贷”格式条款，明显不合理地免除或者减轻其责任，不合理地加重了购房者的责任，排除了购房者在房屋无法交付情况下的合理诉求和相关权利，符合该条规定的无效情形。因此法院认定此类格式条款无效，是对相关法律规定的准确贯彻。

2.公平原则的司法实践

法院依据《民法典》第497条认定银行“购房者均需还贷”格式条款无效，彰显了公平原则在司法实践中的重要作用。在这起案件中，开发商作为资金的实际使用者和受益人，应当承担终极还款义务。购房者支付首付款并通过贷款将资金交付给开发商，目的是获得房屋。但由于开发商违约，购房者未能取得房屋，却还要继续还贷，这显然违背了公平原则。法院的判决明确了开发商的责任，让责任回归到真正的责任主体，体现了司法对公平正义的追求。这不仅保障了购房者的合法权益，也对规范房地产市场和金融市场秩序起到了积极作用。

四、判决影响与行业变革

1.对购房者的直接利好

连云港市赣榆区人民法院的判决，为购房者带来了实实在在的利好。最大的利好在于购房者免除了还贷义务。在以往的购房贷款纠纷中，即便房屋烂尾，购房者也往往难以摆脱还贷的枷锁，承受着巨大的经济压力。而此次判决明确解除购房贷款担保合同，让购房者无需再为无法交付的房屋背负沉重的债务，保障了他们的合法权益，使其从“房财两失仍需还贷”的困境中解脱出来。

此外，关于首付款及已还贷款的返还机制也有了明确方向。法院判决开发商向购房者返还已代偿款项及利息，这意味着购房者前期投入的资金有望得到追回。这不仅减轻了购房者的经济负担，也在一定程度上弥补了他们的损失，让购房者在遭遇开发商违约时，有了更多的保障和信心。

2.房地产行业监管升级

此次判决引发了对房地产行业监管升级的思考。预售资金监管强化措施成为关注焦点，其中第三方托管制度备受瞩目。第三方托管制度能够有效避免开发商随意挪用预售资金，确保资金专款专用，用于项目建设。通过将预售资金交由独立的第三方机构管理，根据工程进度按比例拨付资金，可保障项目顺利完工，减少烂尾楼的出现。

同时，开发商挪用资金的刑事追责趋势也日益明显。当开发商挪用预售资金导致项目烂尾，严重损害购房者利益时，将面临更严厉的法律制裁。这不仅能对开发商起到威慑作用，促使其规范资金使用，也有助于维护房地产市场的正常秩序，保障购房者的合法权益。

3.司法示范效应

连云港市赣榆区人民法院的判决为全国同类案件提供了“三方责任分割”的裁判范例。该判决清晰界定了购房者、银行和开发商三方的责任，明确开发商作为贷款实际使用方承担终极还款责任，银行不能再以格式条款要求购房者继续还贷，购房者在房屋无法交付时无需承担不合理的还款义务。这种责任分割方式为其他法院审理类似案件提供了参考，有助于统一裁判尺度，促进司法公正。

然而，政策落地仍面临挑战。不同地区的房地产市场情况和司法环境存在差异，在推广这一裁判范例时，可能会遇到各种阻碍。此外，执行环节也可能面临困难，如何确保开发商切实履行还款义务，保障购房者和银行的权益，还需要进一步探索和完善相关机制。

五、购房者维权指南

1.核心维权路径

购房者在遭遇开发商违约时，掌握正确的维权路径至关重要。及时起诉是关键的第一步。一旦发现开发商存在违约行为，如房屋无法按时交付、质量不达标等，购房者应尽快向法院提起诉讼，以维护自身合法权益。诉讼时效有限，拖延可能导致权益受损，及时起诉能确保在法律规定的时间内主张权利。

财产保全也是必不可少的维权手段。在起诉的同时，购房者可以向法院申请对开发商的财产进行保全，如冻结其银行账户、查封房产等。这样可以防止开发商转移财产，确保在胜诉后能够顺利执行判决，获得应有的赔偿。

联合诉讼同样具有重要意义。当众多购房者面临相同的问题时，联合起来共同诉讼能够增强维权的力量。通过联合诉讼，购房者可以共享信息、分担费用，提高诉讼的效率和成功率。而且，集体的声音更容易引起社会关注和相关部门的重视，推动问题的解决。

需要特别提醒的是，购房者应避免自行停贷。自行停贷可能会导致购房者违约，影响个人征信记录，还可能面临银行的起诉和追偿。在遇到问题时，应通过合法的途径解决，依靠法律的力量维护自己的权益。

2.法律风险防范

购房者在购房过程中，可通过一些实操步骤防范法律风险。预告登记是一种有效的防范措施。购房者在签订购房合同后，应及时办理预告登记。预告登记可以保障购房者对房屋的物权期待权，防止开发商将房屋再次出售或抵押给他人。办理预告登记后，未经购房者同意，开发商处分该房屋的行为将不发生物权效力，从而保障购房者的合法权益。

资金监管查询也不容忽视。购房者可以通过相关部门或机构查询开发商的资金监管情况，了解预售资金是否专款专用。若发现开发商存在挪用资金的情况，应及时采取措施，如向相关部门投诉、要求开发商整改等。这有助于确保项目建设资金的安全，减少烂尾楼的风险。

当开发商破产时，购房者应保持冷静，及时了解破产程序和相关法律规定。购房者可以向法院申报债权，参与破产财产的分配。同时，购房者还可以关注破产重整或和解方案，争取最大程度地挽回损失。在这个过程中，购房者可以寻求专业律师的帮助，以确保自己的权益得到妥善保护。

六、结论：法治精神彰显与民生保障

1.司法进步的标志性判决

连云港市赣榆区人民法院的这一判决，堪称司法进步的一个标志性判决，它标志着司法裁判向“实质公平”的重大转向。以往“购房者房财两失仍需还贷”的行业潜规则，严重违背公平正义原则，让购房者承受了不合理的负担。而此次判决打破常规，深入剖析三方责任，明确开发商作为贷款实际使用方的终极还款责任，否定银行不合理的格式条款，从根本上保障了购房者的合法权益，实现了真正意义上的公平。

这一判决不仅仅是个案的胜利，更关联着民生权益的长期保障。它为广大购房者在面对烂尾楼等困境时提供了有力的法律支持，增强了购房者的维权信心。从更宏观的层面看，它有助于规范房地产市场和金融市场秩序，促使开发商和银行更加谨慎地履行各自的义务，保障房地产市场的健康、稳定发展。这对于维护社会公平正义、保障民生权益具有深远而持久的意义。

2.未来展望与挑战

展望未来，强化监管与建立府院联动机制迫在眉睫。监管部门应进一步加强对房地产市场的监管力度，完善预售资金监管制度，确保资金安全。同时，建立健全府院联动机制，加强政府部门与法院之间的沟通与协作，共同解决房地产领域的纠纷和问题。

然而，执行难题是当前面临的一大挑战。要确保开发商切实履行还款义务，需要完善相关执行机制。可以建立开发商信用档案，对拒不履行判决的开发商进行信用惩戒。此外，还可以探索引入第三方担保机构，为开发商的还款义务提供担保，以保障购房者和银行的权益。通过不断探索和完善相关机制，才能让这一具有示范意义的判决真正落地生根，为更多购房者带来福祉。

首发：微信公众号“云南安锦律师事务所”