司法实践中，施工单位起诉建设单位支付工期延误损失的案件中，有时会遇到建设单位反诉要求施工单位支付延期交房损失的情形。延期交房损失认定不仅涉及延期交房责任的认定，而且涉及损失数额的查明，认定起来较为复杂。

一、建设单位主张延期交房损失的请求权基础

解决建设单位要求施工单位承担延期交房损失的请求权基础问题，首先需查明延期交房原因。只有因施工单位原因或者双方共同原因导致延期交房，建设单位才有向施工单位主张延期交房损失的权利空间。《民法典》第一百八十六条规定：“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第六条第一款规定：“建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。”根据前述规定，无论建设单位与施工单位签订的合同是否有效，如某工程存在因施工单位导致延期交房的情形，建设单位便具有向施工单位主张延期交房损失的请求权基础。

实践中，较为严谨的施工合同中会对因施工单位原因导致建设单位延期交房所发生的损失如何承担事宜进行约定。如此，当约定情形发生后，建设单位即可依据合同约定向施工单位主张延期交房损失。当然，如果施工合同对此没有约定，则建设单位亦可依据法律相关规定向施工单位主张相应权利。

二、延期交房损失认定难题

实践中，延期交房损失认定包含对延期交房损失数额、延期交房责任主体及责任承担比例等要素的查明，较为复杂。以下案为例：

（一）参考案例

**成森******公司与**盛名*******公司建设工程施工合同纠纷案

【审理法院及案号】

最高人民法院 (2022)最高法民终345号

【案情简介】

2013年，盛名公司(发包方)与成森公司(承包方)签订某工程项目施工合同一份。合同约定工期为：开工日期2013年3月18日(具体以发包方书面通知为准)，竣工日期2014年9月28日，合同工期总日历天数550天；约定非发包方原因导致工期延误的责任为：承包方实际总工期超过合同总工期，并延误工期15天以上不足30天时，超过15天的部分延误，承包方应向发包方支付违约金3000元/天。总工期超过30天以上时，承包方应向发包方支付违约金为5000元/天，且发包方保留将未完成工程发包给第三方的权利，由此给发包方造成的一切损失(如给客户延期交房赔偿等)均由承包方承担。

工程施工过程中，因工程进度款支付迟延、工程停工等原因发生工期延误。后双方因合同履行发生纠纷涉讼，在成森公司起诉至法院要求盛名公司支付工程欠款等费用的同时，盛名公司亦反诉要求成森公司支付逾期交房损失54426510.47元。

【建设单位主张的逾期交房损失组成】

（二）评析

以上案例中，法院在审查盛名公司主张的延期交房损失时，采取的是首先对盛名公司延期交房的实际损失数额及造成工期延误的责任主体进行了审查，后再综合考虑多方因素，酌情认定成森公司对盛名公司的延期交房损失承担的比例。由此不难看出，对建设单位主张延期交房损失的认定至少涉及以下三方面事项的审查：

第一，建设单位延期交房损失数额的认定。

建设单位在诉请施工单位支付延期交房损失时，存在部分损失已实际发生且有证据证实，亦存在部分损失可能发生但尚未实际发生且无证据证实的情形。虽然建设单位在主张损失数额时，往往会将两种损失均纳入主张赔偿范围，但是如上述案例中最高法的做法一样，人民法院在认定建设单位延期交房损失数额时，往往是根据实际损失来认定。对于尚未实际发生的损失，则会让建设单位待损失发生后另行主张。通过此案例，亦提醒建设单位在设计诉讼请求时，先就实际发生损失进行主张；对于无证据证实且暂时未发生的延期交房损失，可另择时机主张，以减少诉讼成本支出。

第二，延期交房责任主体的认定。

实践中，导致建设单位延期交房的因素较多，除工期延误外，工程质量等问题亦可能成为建设单位延期交房的原因。查清建设单位延期交房的原因后，特别是查清是否存在因施工单位原因导致延期交房的事实后，便能判断施工单位是否应当赔偿建设单位延期交房损失。以上案例中，根据法院查明的事实，成森公司作为施工单位确有存在导致工期延误的行为，故而盛名公司要求成森公司承担延期交房损失的请求得到了法院的支持。当然，建设单位在这一认定过错中，需承担相应的举证责任。

第三，延期交房责任比例划分的认定。

延期交房责任比例划分是认定建设单位诉请是否成立最为关键，也是最为复杂的一步。司法实践中，各方当事人对待责任比例的划分问题，往往站在自己的立场考虑，有不同的观点。于法院而言，因并无法律对此进行明确规定，故往往由法院自由裁量，并无统一标准。不过，法院更多的是站在中立的立场，对案件事实进行全面审查，并对各方当事人利益进行平衡考量。正如以上案例中，一审法院的判决系综合考虑了案涉工程最终造价、盛名公司的付款情况和成森公司的停工时长和次数，以及双方在本案中的各自过错等因素，最终酌情认定由成森公司对盛名公司的延期交房损失承担50%的责任。

房屋建设工程项目中，于建设单位而言，因工期延误导致延期交房的情况不少。虽然在延期交房存在施工单位的原因时，建设单位享有向施工单位主张延期交房损失的权利，但是如果建设单位本身对工期延误存在过错，则建设单位不能就全部延期交房损失主张赔偿。同时，按照现行司法实践，建设单位仅能就实际已经发生的延期交房损失主张赔偿，就尚未发生但可能发生的延期交房损失，只能待损失发生后另行主张。于施工单位而言，导致其逾期竣工的因素不少，建设单位的工程进度款无法保障是实践中较为常见因素之一。不过，当施工合同没有约定建设单位迟延付款情形下施工单位享有停工的权利时，建议施工单位慎重决定以停工促使建设单位支付进度款。否则，施工单位不仅可能自担相应的停工损失，而且可能承担建设单位相应的延期交房损失，最终得不偿失。

作者：姚宗国律师团队