01 问题引入

在商品房交易中，"买房送学区名额"是开发商常用的营销手段。但当买方支付房款后，却发现承诺的入学资格无法兑现时，能否以此为由解除合同？

实践中，类似纠纷屡见不鲜，法院判决也存在分歧。有的案例支持解除合同，有的则认为仅能主张赔偿。本文结合两起典型案例（其中浙江案例为人民法院入库案例），拆解法院认定的核心要点，为购房者和开发商提供实务参考。

02 基本案情

2019年5月，傅某甲、傅某乙在某楼盘售楼处得知，购买该小区房屋可确保其外孙入读县实验小学。售楼人员明确承诺"6月前买房，9月可入学"，并在沟通中确认了入学细节。同年6月，双方签订《商品房买卖合同》，房屋总价135万余元，合同中未提及学区承诺。

过户完成后，傅某甲、傅某乙被告知其外孙无法入读承诺学校。经市场监管部门调解，开发商仅同意赔偿9.36万元，拒绝解除合同。买方遂诉至法院，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

03 诉讼请求

原告（买方）诉求：

1.解除双方签订的商品房买卖合同；

2.返还购房款135万元及利息；

3.赔偿损失9.36万元。

04 争议焦点

（一）开发商的学区承诺是否构成要约？

因合同中未载明学区条款，开发商主张该承诺仅是营销宣传（要约邀请），不具约束力。

买方则认为，该承诺内容具体明确，直接影响购房决策，应视为合同组成部分。

（二）未兑现承诺是否构成根本违约？

即使承诺构成要约，开发商违约是否导致合同目的无法实现？

买方主张购房的核心目的是获取学区资格，而开发商认为房屋已完成过户，主要合同义务已履行。

05 法院判决

二审判决：浙江省金华市中级人民法院作出（2020）浙07民终1953号民事判决，判令解除合同，开发商返还135万元购房款，赔偿2万元税费损失，房屋过户费用由开发商承担。

06 延伸案例

广西玉通学区房案（广西高院（2021）桂民申6862号）

基本事实：开发商宣传“购房可入读玉高附中”，购房者签约后发现无法入学，遂起诉解除合同。

法院观点：

一审：支持解除合同，认定入学为主要购房目的。

二审及再审：驳回解除请求，理由是：商品房买卖合同的核心目的是“转移房屋所有权”，学区资格仅是购房参考因素，而非合同必备条款。因双方未在合同中明确约定“入学为购房目的”，开发商违约不足以导致合同解除。

两案差异分析：

傅某案中，购房者提供了录音证据，证明开发商明知其购房的唯一目的是入学，且承诺具体明确；而裕通案中，购房者未能举证证明“入学为合同约定或双方认可的核心目的”，仅以宣传内容主张解除合同，难以得到支持。

07 实务要点

法院如何判断能否解除合同？结合上述案例，法院裁判时主要考量以下因素：

1、承诺是否构成要约

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商对学区的承诺若符合“内容具体明确（如指定学校、入学时间）”“对购房决策和房价有重大影响”，即使未写入合同，仍可能被认定为“要约”，对开发商具有约束力。

2、违约是否导致合同目的不能实现

首先，若购房者能证明“入学是购房的主要目的”（如通过录音、聊天记录、销售人员确认等证据），且该目的因开发商违约无法实现，法院可能认定构成“根本违约”，支持解除合同。

其次，若入学仅为“次要考虑因素”，或无法证明开发商知晓该目的，法院通常认为“房屋已交付过户，合同主要目的已实现”，仅支持赔偿损失，可能较难支持解除合同。

3、证据的关键性

傅某案的二审翻盘，关键在于购房者提交了录音证据，直接证明双方就“入学目的”达成共识。实践中，书面承诺、宣传材料、沟通记录等均可作为证据，而口头承诺若无佐证则难以被采信。

08 风险提示

购房者与开发商如何规避纠纷？

1、购房者注意事项

首先，核实学区政策。

向教育部门确认楼盘是否在目标学校招生范围内，避免轻信开发商单方面宣传；

其次，明确书面约定。

要求将“入学资格”“违约后果（如解除合同、退款）”等内容写入合同，注明学校名称、入学条件及期限；

保存宣传海报、销售人员承诺录音、聊天记录等，若开发商后期变更承诺，需签订补充协议。

2、开发商合规建议

首先，谨慎作出承诺。

避免使用“买房必上XX学校”等绝对化表述，如需宣传学区，应注明“以教育部门最终公示为准”。

其次，明确责任边界。

若承诺入学，需在合同中约定无法兑现时的解决方案（如赔偿标准），避免因“模糊承诺”引发纠纷。

再次，关注政策变动。

及时跟踪学区划分政策，若存在调整可能，应提前告知购房者并书面提示风险。

09 结语

学区房纠纷的核心，在于“入学承诺是否构成合同义务”及“是否影响合同根本目的”。

对购房者而言，“口头承诺不靠谱，书面约定+证据留存”才是关键；对开发商而言，合规宣传、明确责任，才能避免因“虚假承诺”陷入诉讼。

司法实践中，法院的裁判始终围绕“公平原则”与“合同目的”展开，既要保护购房者的合理信赖，也需维护交易稳定性。

唯有双方在签约时厘清权利义务，才能从源头减少纠纷。

首发：微信公众号“训文律师”