婚家｜登记在一方名下的房产在婚姻存续期间擅自处置的效力认定：《民法典》第301条、311条的适用
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任学强
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1个月之前
引言
登记在一方名下的房产，如果一方在夫妻关系存续期间擅自对外进行买卖、抵押、出租，该处分行为是否有效？回答此问题，首先要考察该房产是否属于夫妻共同财产，再判断处分行为是否属于无权处分，最后结合善意取得的规定，判断处分行为的效力。如果房产属于婚前财产，不管婚后夫妻是否共同还贷均不影响房产处置的效力。
一 前提判断：房屋是否属于夫妻共同财产
以房产购买时间为标准，把房产划分为婚前房产与婚后房产两种类型，然后根据《民法典》第1062条的规定，把婚前房产、婚后房产分别归入个人财产与共同财产，然后再探讨一方擅自处置的行为效力。
二 类型（Ⅰ）婚前房产一方擅自处分的效力认定
登记在一方名下的房产如是婚前财产，属于个人财产，一方具有完整的处分权，其对房产的处置行为有效。该类房产不管婚后是否存在房贷均不影响登记人处置行为的效力。对于另一方因共同还贷而造成的损失，则由擅自处理人予以补偿。
三 类型（Ⅱ）婚后房屋一方擅自处分的效力认定
婚后房屋属于夫妻共同财产，根据《民法典》第301条规定，一方擅自处分属于无权处分，应依法认定买卖、抵押、出租等行为无效。
四 例外：婚后房屋一方擅自处分的善意取得
一方擅自处分婚后购买的房产，受让人在符合善意取得的条件，可以取得该房产的所有权、抵押权与承租权。善意取得作为无权处分例外，目的在于鼓励交易，保证交易的安全。
五 结语：善意的认定
善意是指受让人在接受房产时，对处分人无权处分情况的不知道或不应知道。具体到个体受让人，基于不动产登记薄记录登记在个人名下以及不存在异议登记的情况下，基于不动产登记的公示公信力，可以认定受让人为善意。此种标准简单明了，在司法实践中易于把握。但对于银行等专门机构，在接受抵押时需要遵守更为严格的复杂标准，应该调查抵押人的婚姻状态，甚至需要考察房屋实际使用情况，以满足善意的构成要件。
附法条规定：
①《民法典》第1062条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
②《民法典》第301条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
③《民法典》第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
④《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第28条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
首发：微信公众号“公司治理与犯罪预防”
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上海交通大学法学博士，上海申浩律师事务所律师，深圳国际仲裁院仲裁员
曾任河南师范大学副教授、上海政法学院教授
2008 年从事律师实务工作，致力于“公司治理与犯罪预防”领域的理论研究与律师实务工作
主要办理股东知情权、股东出资、增资，股权转让，公司高管侵权等诉讼案件，以及公司章程、股东会议决议的制定、修改等非诉案件
刑事辩护代表性案例：温州永嘉滴滴司机李某故意杀人案，武汉某上市公司鄂尔多斯经理部张某故意杀人案，甘肃白银马拉松越野赛重大责任事故案，上海某房地产公司总裁助理职务侵占案，以及广东惠州微信茶叶诈骗案等重大、热点案件
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