第一条 案外人依照民事诉讼法第二百三十八条规定，在执行过程中就执行标的提出执行异议，由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理；案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉的，人民法院应予受理。案外人未在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的期限内提出异议，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。

本条第一款规定了案外人异议以及执行异议之诉的管辖法院。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（下称“《民诉法司法解释》”）第302条规定，执行异议之诉由执行法院管辖，《异议复议规定》第四条第二款规定，执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。而该条第一款规定，执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。

由于实践中存在前述指定执行、提级执行、委托执行的情形，以及依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》等规定首封法院将处置权移送优先债权法院的情形，导致在先查封的法院和实际执行该执行标的的法院不同，本司法解释此次统一明确案外人异议由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查，执行异议之诉由作出执行异议裁定的执行法院管辖。所以后续实操中，应当注意提前了解和明确提出异议时负责执行该执行标的的法院，以避免管辖错误。提出异议以后，如果再发生移送、指定或委托执行的，基于管辖权恒定的原则，执行异议之诉仍由作出执行异议的法院管辖，而不随着发生变化。

本条第二款规定了案外人未在规定期限内提出异议时的救济途径。本款在《异议复议规定》的基础上，明确未在规定期限内提出异议的，法院不再受理。虽然案外人可以另行向申请执行人、被执行人主张权利，但实践中，往往被执行人已无履行能力，即使向其主张权利，最终也难以执行到位。而案外人能否向申请执行人主张权利或者主张不当得利，实操中不仅因案而异而且均难度较大，所以作为案外人一定要时刻关注自身权益，及时在规定期限内提出异议。

对于规定的期限，《异议复议规定》第六条明确是指执行标的执行终结之前，而由当事人受让的，在执行程序终结之前。对于执行标的执行终结之前，实践中虽存在一定争议，但由于拍卖成交的过户裁定具有发生物权变动的效力，因此多数意见认为拍卖成交的过户裁定生效即视为执行标的执行终结，所以对于案外人而言，建议在拍卖成交的过户裁定送达各方当事人之前提出异议。而如果是拍卖流拍由申请执行人接受以物抵债或案件当事人（包括申请执行人和被执行人）参与拍卖由该当事人竞得执行标的的，最后期限延至整个执行案件执行终结之前。此处的执行终结并非终结本次执行程序。

第二条 金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。

【解读】

本条在于解决如果存在多轮查冻扣时案外人权利救济的程序问题。在本司法解释公布之前，大部分法院都要求案外人分别向各轮次的法院提出异议和异议之诉，所以案外人通常在排除在先查封后再向在后的法院提出异议，有部分在后查封的法院同意依据排除在先查封的生效法律文书直接解封，也有部分法院同意若其执行案件的申请执行人无异议的情况下直接解封，若有异议仍通过再提异议以及异议之诉方式解决。案外人虽经常尝试同时向查封的法院提出异议，但多数轮候法院会以轮候查封并不发生正式的查封效力而不受理案外人异议，导致案外人想解决往往需要花费很长的时间，而且还面临诸多的不确定性。此条将有利于解决此问题，但需要案外人在提出异议之诉过程中尽可能的查明已知的轮候查封的申请保全人和申请执行人，必要时需要通过利害关系人身份查档或者申请调查令进行档案调查。

需要注意的是，由于存在处置权移送等情形，所以异议审查的法院有可能不是首先查封的法院，在列明当事人身份时，需要注意将首先查封和享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人列为被告，将其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人列为第三人。

我们理解，此条只规定了案外人执行异议之诉时当事人列明问题，并没有规定案外人异议时的当事人列明问题，因此案外人异议时，不能按此规定将其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人拉入异议程序中，这也和异议程序形式审查且审查时限较短相匹配。本司法解释第二十二条规定申请执行人执行异议之诉参照本解释的规定处理，我们认为为了彻底解决多轮查封情况下案外人权利救济问题，本条亦应予以参照适用，在申请执行人提起异议之诉时未将已知的轮候查封申请保全人、申请执行人列为第三人时，在一审法庭辩论终结之前，案外人有权申请追加其为第三人。已知的轮候查封申请保全人、申请执行人作为有独立请求权的第三人参与诉讼，法院根据原告以及第三人的独立请求依法作出判决。但由于本司法解释对此规定的并不明确，实践中将会存在较大争议。

第三条 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。

【解读】

第四条 案外人提起执行异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就执行标的的归属提出确权请求的，以被执行人为被告。

【解读】

本条进一步完善案外人执行异议之诉时当事人身份如何确认的问题。《民诉法司法解释》第三百零五条规定，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。所以在案外人未提出确权请求的时候按照该三百零五条的规定确认，在案外人提出确权请求时，即使被执行人不反对案外人异议的，仍应将案外人列为被告。

在之前实践中，由于案外人异议的审查时间较短，且多数法院均书面审查来不及征求被执行人的意见，所以案外人在提起异议之诉时存在并不清楚被执行人意见的情形。此种情况下，我们通常直接将被执行人列为被告，而法院往往均予以立案，但在庭审时若被执行人明确同意案外人异议时，再将被执行人的身份改为第三人。

第五条 案外人提起执行异议之诉并以被执行人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。

【解读】

第六条 案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行；

（三）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款；已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行；执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。

在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。

【解读】

本条规定了继续执行的准许法院和方式，以及继续执行后执行异议之诉的处理。

首先，在案外人异议之诉审理过程中，申请执行人提供担保后，继续执行申请能否被准许由执行异议之诉的审理法院以裁定形式作出。在之前的实践中，是否准许，多由负责执行的法院决定，形式多样，有以裁定形式作出的，有直接继续执行的，此条规定明确了以裁定形式作出。由于案外人提出异议之后，法院通常都会停止对标的的执行，所以通常不会再移送处置权，但不排除全案移送、指定或委托执行的情形，但即使在全案移送、指定或委托执行的情形下，是否准许仍由执行异议之诉审理的法院作出裁定。

其次，若经审理认为案外人对执行标的享有足以排除执行的权益，根据继续执行的情形，本条又进行了进一步的明确规定。若由申请执行人取得该执行标的，则撤销相关裁定并可视交付情况判决申请执行人返还。若由他人合法取得的，即已发生物权变动的，主要是指拍卖变卖成交裁定已生效的，则根据变价款是否已发还进行了区分，若尚未发还，则判决向案外人发还，若已经发还，则由受领人返还。

再者，本条也规定了，若判决返还，申请执行人或被执行人拒不返还时，可强制执行。但我们认为实践中对于如何强制执行和执行立案可能存在争议，是案外人依据执行异议之诉的生效判决直接申请强制执行，还是由执行法院直接执行。若执行法院不直接执行，对于撤销相关裁定后的返还是直接申请强制执行还是基于执行回转的执行，也都会存在一定争议。另外，实践中对于交付存在不同的认识，有的法院认为不动产的交付包括变更登记，有的法院认为交付仅限于占有转移，本条未对不动产已变更登记至申请执行人名下的处理进行规定，但是我们认为结合裁定已经撤销的情形，案外人可以要求申请执行人协助办理转移登记，但过程中案外人需注意及时变更诉讼请求。

对于执行异议之诉生效判决是否具有可执行性的问题，我们认为由于之前异议之诉只审查是否排除执行和确定权属问题，并不涉及给付内容，所以不涉及执行的问题，但本解释明确了给付请求也可以作为异议之诉审理的范围，所以应当认为执行异议之诉生效判决可以直接作为执行依据申请执行。

最后，本条最后一款规定，若申请执行人请求继续执行造成案外人损失的，可以另诉申请执行人和担保人。我们理解案外人的损失包括继续执行造成的案外人其他损失，也包括申请执行人无法发还或无能力返还造成的损失，案外人可以依据执行担保人出具的保函或担保书另诉执行担保人。对于申请执行人而言，由于之前实践中出现继续执行错误时，通常由执行担保人（主要是保险公司）直接予以赔付，但本条规定了申请执行人返还，所以申请执行人能否向执行担保人（主要是保险公司）索赔，需要根据申请执行人与执行担保人（主要是保险公司）之间的约定认定。

第七条 案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。

【解读】

第八条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。

【解读】

第九条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。

【解读】

第十条 案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。

【解读】

第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

【解读】

本条规定了商品房消费者排除执行的情形。本条与《异议复议规定》第29条存在一定差异，可见在异议形式审查和异议之诉实体审查之间的差别。《异议复议规定》第29条要求已支付价款超过50%，商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而本条基本延续了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的要求，即案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且在一审法庭辩论终结前将剩余价款交付法院执行，同时商品房用于满足家庭居住生活需要。

根据最高人民法院相关负责人就司法解释答记者问中的观点，用于满足家庭居住生活需要，家庭一般指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况。“居住生活需要”也不再限于家庭唯一住房，可以涵盖改善性住房。最高人民法院同步发布的典型案例，案例二中案外人除争议房屋（104.4平方米）外，另有一套房屋，面积102.19平方米，但没有电梯且在郊区，争议房屋属某重点小学学区房，系为子女上学而购买，有电梯且位于市中心，可以改善居住环境，所以法院认定该案外人属于商品房消费者。案例三中案外人除争议房屋外，在农村另有130余平方米的房屋，但法院认定其购买争议房屋是为了在市区工作生活所需，而农村距离市区较远不能满足需要，所以也认定了其属于商品房消费者。从两个案例以及答记者问中的观点可以看出，法院不再要求唯一住房，而是由法官结合案外人的实际情况进行综合判断。

从平衡案外人以及申请执行人权益角度，本条还规定明确案外人应支付全款，或将剩余价款交付执行。但对于案外人来讲，需要注意的是，在查封之前应按照合同约定进行支付，并且不存在付款违约，否则虽将剩余价款交付执行但仍可能不能排除执行。对于按照合同约定后续应办理按揭贷款的，即使因开发商或房屋原因无法办理按揭贷款，案外人也仍应将剩余价款交付执行。同时第三款也规定如果案外人的诉讼请求未得到支持，则剩余价款应及时退还。第三款解决了实践中很多案外人的担心，在之前的实践中为了满足《异议复议规定》第二十八条剩余价款交付执行的条件时，曾有很多案外人担心将剩余款项交付执行后，若诉讼请求不能得到支持，剩余款项如何处理，能否发还存在不确定性，第三款以及本司法解释其他类似条款此次对此予以了明确。

本解释明确案外人可以提出办理转移登记的给付请求，所以本条第二款也进行了完善，案外人在符合第一款规定的情况下，案外人要求转移登记的诉讼请求也应得到支持。但需要注意的是，本条规定还因为涉及在建工程优先权和抵押权，所以根据本条第二款的规定，如果满足排除在建工程优先权和抵押权的情形，案外人主张办理转移登记，法院仍然应当支持，这也解决了虽能排除执行但抵押登记无法注销的僵局。也将原有争议的观点进行了统一，即原有观点认为注销抵押登记与排除执行为两个不同的法律关系，排除执行并不意味着抵押权灭失，也有观点认为既然抵押权执行已被排除，抵押权就没有存在的意义反而还影响了案外人的权益。我们认为此条第二款就对此问题就进行了明确，抵押权在被排除执行后就不存在继续登记的必要。

有部分法院认为本条的法理基础是生存权利的保护，所以对于二手房买受人仍基于居住为目的支持排除抵押权的执行，但我们理解，无论是《异议复议规定》还是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，都明确商品房消费者只是自开发商处购房的一手购房人，本条亦是延续了相关规定，因为此条的法理基础不只是生存权利的保护，还包括商品房消费者才是房地产价值的根本创造者等法理基础以及商品房预售现状等背景。所以二手房买受人仍无法依据物权期待权排除抵押权人的执行。

第十二条 执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。

【解读】

本条规定了案外人购房款返还请求权排除执行的规定。由于预售资金监管账户的资金专款专用，且具有特定化的性质，所以本条第一款规定了对于预售资金监管账户中的资金，在案外人向该账户支付房款且房屋买卖合同已被解除的情况下，其可以排除相应购房款的强制执行。

本条第二款延续了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中的观点，新建商品房消费者的购房款返还请求权优先于在建工程优先权和抵押权，所以能够排除执行。但需要说明的是，新建商品房消费者的购房款虽然仍是优先权，但本条规定的并不是适用案款的分配制度由新建商品房消费者申请优先分配，而是由新建商品房消费者提出排除执行的异议之诉。

第十三条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。

符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。

人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。

【解读】

本条新增了案外人代为清偿情况下排除执行且注销抵押登记的情形。案外人，不限于新建商品房消费者，若想依据此条排除优先债权以及一般债权的执行，除在查封前签订有效的书面买卖合同外，还可以在一审法庭辩论终结前交付执行法院足以代为清偿相应主债权的价款。此种情况下，案外人起诉要求按套注销抵押登记，法院也应当予以支持，该价款在排除执行后用于清偿被执行人债务。

本条的规定有利于保护案外人的权益，但是在实操过程中，对于足以代为清偿相应主债权的价款将存在较大争议。足以代为清偿相应主债权的价款，是指所有主债权，还是案涉不动产在所有优先权范围内的对应部分（即主债权*案涉不动产的价值/所有优先权范围内不动产的价值），亦或是案涉不动产的市场价值，还是案涉不动产买卖合同约定的总价款。我们认为，相应主债权不应是全部主债权（全部主债权金额小于房屋价值的情况除外），要求案外人清偿超高的全部主债权显然有失公平，且本条也明确的是相应主债权，注销抵押登记也是按套办理而不是全部办理。而对于其他三种主张，因都存在一定的合理性，所以后续将有待在司法实践中统一观点和进一步明确。

另外，本条第二款规定案外人可起诉注销抵押登记，但并没有明确是在异议之诉中一并处理还是案外人需要另行起诉，该款的表述和本解释中确认之诉、给付之诉可在异议之诉一并处理的表述也不相同，所以对于案外人的起诉方式后续可能会存在一定争议。

第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

【解读】

第十五条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

【解读】

第十六条 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

【解读】

第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

【解读】

第十八条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；

（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

【解读】

第十九条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。

【解读】

第二十条 不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。

申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。

申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；

（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。

【解读】

本条是对于是否带租拍卖以及案外人、申请执行人救济途径的规定。对于支持带租拍卖的情形，除《异议复议规定》第三十一条规定的查封前签订租赁合同和占有该不动产两个条件外，本条还规定了已按照合同约定支付租金的情形。这一新的条件有利于避免虚假诉讼。而对于抵押物是否带租拍卖，此条要求还需要租赁合同签订时间和合法占有使用在抵押权设立之前，这也符合《民法典》等实体法的规定。

本条还规定了申请执行人提起异议的程序。实践中经常存在案外人只向执行法院提交一份租赁合同，但并不提起案外人异议的情形，多数法院在这种情况下，要么等案外人提异议一直不处理，要么就以执行法官无权审查为由直接带租拍卖，而申请执行人无途径救济，申请执行人提出异议部分，法院还认为不属于异议的范畴而不受理。本条就彻底解决了此问题，规定了申请执行人对于带租拍卖可以提出异议以及异议之诉的途径。

需要说明的是，虽然本条规定了案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉，但实践中已基本形成了较为统一的观点，即仅对于租赁合同签订于查封之前（租赁物抵押的，租赁合同签订于抵押权设立之前），才赋予对异议裁定不服时通过异议之诉救济的途径，对于租赁合同签订在后，对异议裁定不服时救济途径为向上级法院复议。我们认为从本条中亦能解读出此观点。因为第一款中明确了案外人提起执行异议之诉的理由，必须是以在查封之前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由。而如果签订租赁合同在查封之后，并不符合这个理由，自然不应受理其异议之诉。

第二十一条 案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。

诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。

案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿

【解读】

本条是关于虚假诉讼的处理规定，同时也明确涉及的主体不仅限于当事人，还包括诉讼代理人、证人和鉴定人。通过打击虚假诉讼，尽可能让异议之诉回归本源，而不成为被执行人逃避执行、阻碍执行的手段。最高人民法院同步发布的典型案例6，就是被执行人和案外人串通，通过片面的流水，结合签订的协议提起异议之诉阻碍执行，但法院查明了包括卡号不对、流水异常、长期未交付等不合理情形，最终认定该案为虚假诉讼，判决继续执行案涉房屋，并将犯罪线索移送了公安机关。

本条同时还规定了若案外人通过虚假诉讼造成申请执行人损失的，应当依法予以赔偿，申请执行人也即可以通过另诉的方式要求案外人进行赔偿，同样可以对虚假诉讼予以打击，进而防范虚假诉讼。

第二十二条 申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。

【解读】

第二十三条 本解释自2025年7月24日起施行。

【解读】

本条规定了本解释的施行时间。虽然本条未规定本司法解释的溯及力问题，但我们认为，本司法解释有利于更好的平衡各方主体之间的利益，故对于目前尚未审结，包括一审和二审，应当适用本司法解释，已经审结的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，仍适用当时的司法解释规定。具体的溯及力问题有待司法实践或者由最高人民法院进一步明确。