“都离婚24年了，这房子怎么还能分？”广州的王某想不通，自己名下的房改房，怎么会被前妻关某起诉要求分割，甚至一审、二审法院都支持了前妻的诉求。这场围绕广州越秀区一套604房的纠纷，不仅厘清了“离婚后未处理财产”的分割规则，更藏着普通人都该懂的法律知识点。

王某与关某早年登记结婚，1993年，王某以个人名义从广州市工商局购买了一套房改房——越秀区604房，1994年这套房登记在王某名下。1998年5月，两人协议离婚，离婚协议里只写了“婚生女随母生活，父亲每月付1000元抚养费”“家庭财产双方协调解决”，没提这套604房的归属。

离婚后，关某在2001年又以个人名义买了一套海珠区的房改房——1607房，并办了房产证。本以为双方各过各的，没想到2022年，关某突然起诉王某，要求分割604房：要么拍卖房子后两人分房款，要么房子归王某，但王某得给她一半的折价补偿款。

王某当场反对，认为这套房早就是自己的个人财产，关某24年后起诉不仅“没道理”，还过了诉讼时效。双方争执不下，案件从一审打到二审，最终广州中级法院给出了“维持原判”的终审结果——604房归王某，但其需向关某支付134万余元的补偿款（房子评估价扣除土地出让金后为269万余元，一半即134万余元）。

争议焦点拆解：4个核心问题，法官怎么判？

这场官司的核心，其实是4个普通人也可能遇到的法律疑问。法官的判决理由，恰恰是最好的“普法教材”。

焦点1：登记在一方名下的房改房，就是个人财产吗？

王某的理由很直接：“604房是我单位的房改房，登记在我名下，关某后来还买了另一套房改房，说明她早放弃了这套房的份额，这是我的个人财产。”

但法院不这么认。判决里明确：这套房是两人婚姻存续期间购买的，即使登记在王某名下，仍属于夫妻共同财产。

这里藏着一个关键知识点：房改房的“夫妻共同财产认定”。房改房是单位按政策出售给职工的福利房，通常会参考职工的工龄、职务等优惠，但只要是在婚姻关系存续期间购买的，无论登记在夫妻哪一方名下，一般都视为夫妻共同财产——因为购买时用的是“夫妻婚姻存续期间的共同权益”（比如共同存款、夫妻一方的工龄优惠也属于家庭共同权益）。

就像本案中，604房是1993年（婚姻存续期）买的，哪怕只写王某的名字，也改变不了“共同财产”的性质。

焦点2：“离婚时承诺放弃份额”，口头说的算吗？

王某还提到一个关键点：“关某的律师在一审时自认，离婚时关某承诺放弃604房份额，只想要补偿款，现在她没资格再要房子。”但法院查下来，却认定“王某没证据证明关某放弃了份额”。

这里要划重点：法律上的“自认”和“承诺”，需要明确的证据，口头说法不算数。

根据《民事诉讼法》第六十七条，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。王某说关某“放弃份额”，但只有“律师自认”的片段，且关某当庭解释“只是同意房子归王某，但补偿款没谈拢”，并非“放弃份额”；再加上离婚协议里只写了“家庭财产协调解决”，没任何书面约定“604房归王某”，王某拿不出其他证据（比如当年的书面承诺、录音等），所以法院不认可他的主张。

简单说：离婚时要约定财产归属，一定要写在纸上，签字确认。口头说的“我放弃”“我同意”，事后很容易反悔，法院也难认定。

焦点3：离婚24年后才起诉，过了诉讼时效吗？

王某最不服的一点是：“离婚是1998年，现在都2022年了，过了24年，早就过了诉讼时效，法院该驳回关某的请求。”

但法院的回应是：本案不适用诉讼时效。

这背后是个重要的法律区分：“物权请求权”vs“债权请求权”。

什么是“债权请求权”？比如别人欠你钱，你要他还钱，这是“要债”，适用诉讼时效（一般3年，最长20年）；

什么是“物权请求权”？比如分割未处理的夫妻共同财产，本质是“确认自己对财产的份额，并要求分割”，因为财产一直没被分割，你的物权（所有权份额）一直存在，所以不适用诉讼时效。

本案中，关某起诉的是“分割离婚时未处理的共同财产”，属于“物权请求权”——哪怕过了24年，只要财产确实没分割，她就有权起诉。这也符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第八十三条的规定：“离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由起诉请求分割的，经审查确属未涉及的共同财产，法院应当依法分割。”

焦点4：案件发生在《民法典》施行前，该用旧法还是新法？

王某还提出：“买房、离婚都在2000年前后，《民法典》2021年才生效，不该用新法判案。”

法院的回应是：本案适用《民法典》。

这里涉及《民法典》的“时间效力”规则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定（除非有例外）。”

简单说：如果一个事实“没结束”，一直持续到《民法典》生效后，就用新法。本案中，“604房未分割”这个事实，从1998年离婚后一直持续到2022年关某起诉，属于“持续的法律事实”，所以适用《民法典》及相关司法解释，王某的理由不成立。

这场官司给普通人的提醒，比判决结果更重要：

1.离婚协议别写“家庭财产协调解决”

很多人离婚时觉得“好聚好散”，财产先不写清楚，只笼统约定“后续协调”。但本案证明，这种约定等于“没约定”，一旦后续谈不拢，很可能多年后再打官司。正确的做法是：把房产、存款、车辆等财产的归属、补偿金额写得明明白白，越细越好。

2.主张“放弃财产”或“约定补偿”，一定要留书面证据

无论是离婚时放弃某套房产，还是约定“房子归一方，另一方给补偿款”，都要签书面协议，最好公证。口头约定没有任何法律效力，事后对方反悔，你拿不出证据，只能吃哑巴亏。

3.离婚后发现未分割的共同财产，别怕“过时效”

只要财产确实是婚姻存续期间的共同财产，且离婚时没处理，哪怕过了十几年，你仍有权起诉分割——因为这是“物权请求权”，不受诉讼时效限制。但要注意：如果是“对方答应给补偿款却没给”，这属于“债权请求权”，要在约定的履行期限届满后3年内起诉，不然会过时效。

这场围绕房改房的纠纷，核心在回答“离婚时没扯清的财产，法律还管不管”。答案很明确：只要是婚姻存续期间的共同财产，离婚时没分割，哪怕过了十几年、几十年，都能起诉要求分割——因为这是你的“物权”（对财产的所有权份额），不受诉讼时效限制。但要注意，如果是“约定好给补偿款却没给”，这属于“债权”（要债性质），得在约定的履行期限届满后3年内起诉。

所以，与其事后担心“过时效”“说不清”，不如离婚时就把房产、存款等财产的归属、补偿金额写得明明白白，签好书面协议。把“模糊的口头约定”变成“清晰的白纸黑字”，才是真正避免纠纷、保护自身权益的最优解。这份判决，其实是在提醒所有人：离婚财产分割，“先把账算清”，才能“好聚好散少麻烦”。