必须招标项目的效力例外

仅规定 “必须招标未招标或中标无效的，合同无效”（第一条），无例外情形。

新增：订立合同时属于必须招标项目，起诉时已不属于的，不以 “未招标” 认定合同无效（第一条）。

无资质承包人的效力例外

仅规定 “具有劳务作业法定资质的劳务分包合同有效”（第五条），其余无资质情形均认定无效。

新增三类 “无资质但不认定无效” 情形（第三条）：

1.已登记企业签订的劳务分包合同（无需额外资质）；

2. 不涉及建筑主体 / 承重结构变动的住宅室内装修工程；

3. 国务院住建部门确定的限额以下小型工程。

固定价的调整限制

仅规定 “约定固定价的，不支持造价鉴定”（第二十八条），未提及人工、材料价格波动的处理。

明确：建设工期内人工费、主要建筑材料价格重大变化，不支持调整固定总价（情势变更除外）（第九条）。

未竣工解除合同的结算

仅规定 “数份无效合同按实际履行 / 最后签订合同结算”（第二十四条），未明确 “未竣工固定价” 的计算方式。

新增计算规则（第十一条）：已施工部分质量合格，按 “已施工部分价款占全部工程价款比例 × 固定总价” 确定结算价，比例需参照合同签订时当地住建部门计价标准及行业规范计算。

审计 / 财政评审的适用

未专门规定 “审计结果作为结算依据” 的规则，仅在实践中参照 “约定优先” 原则。

明确双重规则（第十四条）：

1. 约定以审计 / 财审结算：非承包人原因未出具结果，或结果与合同 / 履行情况明显不符，承包人可申请司法鉴定；

2. 未约定：一方请求以审计 / 评审结果结算的，不予支持（避免发包人滥用行政审计拖延付款）。

实际施工人的代位权

规定 “实际施工人可对发包人行使代位权”（第四十四条），未明确 “借用资质方、接受转包方” 的代位权。

 扩大代位权主体（第八条）：

借用资质方、接受转包 / 违法分包方，均可因 “出借方 / 转包方怠于行使到期债权”，向发包人主张代位权（如转包人拖欠工程款，接受转包方可直接起诉发包人）。

农民工工资的特殊保护

未专门针对农民工工资作出规定，仅通过 “实际施工人权利” 间接保护。

专项条款（第八条）：

农民工可依据《保障农民工工资支付条例》，直接请求建设单位、施工总承包单位、分包单位支付拖欠工资，法院应予支持（突破合同相对性，强化对农民工的优先保护）。

实际施工人的代位权

规定 “实际施工人可向发包人主张欠付范围内责任”，未限制 “转包/违法分包接受方向发包人主张的情形”（第四十三条）

 明确 “转包 / 违法分包接受方的价款主张范围”：（第七条）

1. 可向承包人（转包人 / 违法分包人）主张折价补偿款；

2. 不得向无合同关系的发包人主张价款或损失。（但仍然可行使代位权）

借用资质的责任区分

仅规定 “出借方与借用方对质量不合格损失承担连带赔偿责任”（第七条），未区分发包人知情与否。

细化：按发包人是否知情区分责任（第五条）：

1. 发包人不知情：借用方不得直接向发包人主张工程价款；

2. 发包人知情：需追加出借资质企业为第三人，认定合同无效后，判决发包人向借用方承担责任。同时明确 “出借资质费用不予支持”（第四条）。

借用资质的对外责任

未规定 “借用资质方以出借方名义采购、借款” 的责任归属。

明确：借用方以出借方名义采购材料、租赁设备、借款等，相对人可依据《民法典》表见代理 / 无权代理规则，主张出借方承担民事责任（第六条）。

例如：借用方以出借方名义签订建材买卖合同，供应商可要求出借方付款。

优先受偿权的债权转让

未规定 “工程价款债权转让后，受让人能否主张优先受偿权”。

提出两种方案（第二十条）：

方案一：支持受让人主张优先受偿权（债权转让伴随担保权转让）；

 方案二：不支持（优先受偿权具有人身专属性，依附于承包人），留待实践进一步论证。

工程毁损 / 灭失后的权利

未规定 “工程毁损、灭失或被征收后，优先受偿权如何行使”。

新增：工程毁损、灭失或被征收后，承包人可就相应保险金、赔偿金、补偿款主张优先受偿权（第二十一条）。

例如：工程因火灾毁损，承包人可对保险公司支付的保险金优先受偿。

优先受偿权的范围排除

规定 “利息、违约金、损害赔偿金不纳入优先受偿范围”（第四十条）。

进一步排除：停工、窝工损失（农民工工资除外）不纳入优先受偿范围（第十八条）。

例如：因发包人原因停工导致的机械闲置损失，承包人不得主张优先受偿，但其中包含的农民工工资部分可优先受偿。

优先受偿权的起算时间

规定 “自发包人应当给付工程价款之日起算，最长 18 个月”（第四十一条）。

细化：因工期顺延等客观原因变更应付价款期限的，以变更后的期限为起算日（第二十二条）。

例如：双方协商将付款日从 2024 年 1 月 1 日顺延至 2025 年 6月30日，优先受偿权从 2025 年 6月 30 日起算。

管辖法院

未专门规定，仅适用《民事诉讼法》“不动产纠纷由不动产所在地法院管辖” 的一般规则。

仲裁协议的效力

未规定 “接受转包 / 违法分包方依据发包人 - 承包人仲裁协议申请仲裁” 的效力。

 明确：接受转包 / 违法分包方依据发包人与承包人的仲裁协议申请仲裁，发包人提出管辖异议的，仲裁裁决作出后，发包人可请求法院撤销该裁决（第二十三条）（因接受转包方与发包人无仲裁合意，仲裁管辖无效）。

司法与行政衔接

未规定法院向行政主管部门移送线索的义务。

新增：法院审理中发现 “当事人违反《建筑法》” 或 “工程存在严重质量问题” 的，应当及时将线索移送同级住建等行政主管部门（第二十五条）（强化司法对建筑市场违法违规行为的监管震慑）。

质保金的计算基数

规定 “质保金返还期限”（第十七条），未明确 “合同解除 / 无效时，质保金以何为准计算”。

明确基数（第十五条）：

1. 合同解除：以承包人 “应得工程价款” 为基数计算质保金；

2. 合同无效（工程未竣工）：以承包人 “应得折价补偿款” 为基数计算质保金。

质保金的起算时间

规定 “自竣工验收之日起算”（第十七条），未明确 “合同解除 / 无效且未竣工” 的起算时间。

细化起算规则（第十五条）：

1. 合同解除：从 “承包人退场时” 起算；承包人退场后解除合同的，从 “合同解除时” 起算；

2. 合同无效（未竣工）：从 “承包人退场时” 起算；退场后认定无效的，从 “判决生效时” 起算。