判决不是终点，执行才是兑现正义的关键！本文就执行过程中，当事人关注的房产执行常见8大法律问题作如下梳理，以供各位朋友学习，参考。希望对您的债权保护有一定的支持和帮助。

问题1 被执行人名下的唯一住房能否拍卖、执行？

答：符合以下三种情形，可以执行：

一是被执行人的配偶或子女名下有其它能够维持生活必需的居住房屋；

二是执行依据生效后，如果有被执行人为“躲避债务”将其名下的其他房产转让他人，导致现在执行的房屋成了其生活所必需的住房；

三是申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

法条链接：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

根据上述规定，“唯一住房”并不能排除执行，若在拍卖前妥善解决被执行人的居住问题，即使该房产系其唯一住房，法院仍可依法采取查封、拍卖、变卖等措施。

问题2 按揭贷款的房子，法院能否查封？

答：可以查封。法院能否查封与房子是否是按揭贷款购买、抵押无关，关键看该房子是否是被执行人个人合法所有的财产，是否享有处分权。

法条链接：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020年修正）

31.人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

问题3 按揭贷款的房子被拍卖后，如何清偿案涉债权？

答：鉴于该房子被执行人已向银行抵押贷款，银行就该房子拍卖所得价款享有优先受偿权。即房子拍卖后，需先偿还银行的贷款本金、利息、罚息及相关费用，再清偿申请执行人的债权。

法条链接：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第五百零八条：参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。

问题4 执行过程中，发现被执行人名下的房产已被其他法院先行查封，如何实现债权？

答：作为申请执行人，首先得确认并核实清楚先行查封法院诉讼程序、案件承办人及联系方式；若案件已进入执行程序，通常情况下该套房产的拍卖或变卖程序由首封法院负责执行，作为后申请执行的债权人可通过申请参与分配，及时向申请执行法院及首封法院提交参与分配申请书。

问题5 房子拍卖或变卖的价款，清偿顺序？

答：首先，所得价款先扣除执行费用：即在执行过程中产生的必要费用，包括案件受理费、申请执行费、评估费、拍卖费、保管费、公告费等。

其次，再清偿具有法定优先受偿权的债权：如担保物权、建设工程价款优先受偿权、船舶优先权、航空器优先权、土地出让金等。

再而支付破产费用和共益债务（若被执行人进入破产程序）；最后清偿普通债权。

问题6 被执行人名下的房产是共同共有的，法院该如何执行？

答：对被执行人与案外人共同共有的房产，法院执行流程：

法院首先会对共同共有的房产采取查封、扣押、冻结措施，并及时通知所有共有人，告知其房产已被纳入执行程序。

若共有人在收到通知后，与被执行人就案涉房产分割能够协商一致形成分割协议，并经债权人认可，法院可认定该分割协议有效。此时，查封、扣押、冻结的效力仅及于协议分割后被执行人享有份额内的财产，其他共有人份额内的财产应解除查封。

若共有人无法达成协议，或债权人不认可协议内容，共有人可向法院提起析产诉讼或由申请执行人代位提起析产诉讼。诉讼期间，法院会中止对该房产的执行，待法院判决确定被执行人享有的份额后，再继续执行。

法条链接：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

问题7 房产登记在他人名下，如何执行？

答：申请执行人可通过调取证据（如购房交易凭证、房屋实际占有、使用记录、物业费交纳记录、第三人确认房产权属的说明）以证明案外人与被执行人存在代持关系，其名下房产实际为被执行人所有。

问题8 房产已出售但未过户，能否执行？

答：若案外人在法院查封之前已支付全部价款并已实际占有使用登记在被执行人名下的不动产，虽未办理过户手续，但案外人对此无过错，可以排除法院强制执行。

法条链接：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

【法律声明】

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来源：微信公众号“律途随記Lawyer”