01 问题引入

开开心心买了房，最担心的莫过于“楼盘烂尾”。

付了首付、每月按时还贷，却遭遇项目停工、交房无望，再加入房价下跌，购房者往往陷入“房财两空”的困境。

此时核心争议集中在三大问题：

烂尾后购房合同能否解除？贷款合同是否需继续履行？剩余房贷该由谁承担？

最高院的入库案例，恰如一盏明灯，给了这些“入伙遥遥无期、房贷连绵不绝”的购房者不少希望。

02 基本案情

江苏盐城的陆某、张某千夫妇2021年底买了一套房，总价118万多，首付43万，向银行贷款75万，合同约定2023年12月30日前交房。

从2022年4月到2024年3月，夫妻俩已经还了19万多的贷款本金和利息。

可等到2024年4月，房子不仅没交付，项目还停工好几个月，开发商明确说交不了房。

03 诉讼请求

面对烂尾的房子，陆某和张某千夫妻俩急了，只好起诉，提出了六项诉求：

1. 解除和开发商签的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版）；

2. 解除和银行签的《个人购房借款/担保合同》；

3. 开发商向银行返还剩余的贷款本金及利息，自己不再承担这笔还款责任；

4. 开发商返还43万元购房首付及利息；

5. 开发商支付1.1万元逾期交房违约金；

6. 开发商返还已经还的19万元贷款本金及利息。

04 争议焦点

（一）商品房买卖合同应否解除？

开发商辩称：曾主动提出解除合同并退还购房款，但原告拒绝，相关贷款利息应由原告自行承担，且不应支付逾期交房违约金。

买受人主张：开发商逾期交房超4个月，且项目停工、短期内无交付可能，符合合同约定的解除条件，应解除合同。

（二）商品房担保贷款合同应否一并解除？

银行辩称：自身无过错，应按合同约定要求借款人和担保人偿还剩余贷款本息，不同意解除合同。

买受人主张：购房合同是贷款合同的基础，购房合同解除后，贷款合同目的已无法实现，应一并解除。

（三）合同解除的法律后果应如何确定？

开发商主张：仅同意退还购房款，贷款本息不应由其承担；

银行主张：购房者作为借款主体，应承担剩余贷款还款责任；

买受人主张：开发商是合同违约方，应返还全部已付款项并承担剩余贷款还款责任，自身无需继续还贷。

05 法院判决

一审判决：

江苏省盐城市亭湖区人民法院作出（2024）苏0902民初3226号判决如下：

1. 解除原告与开发商签订的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版）；

2. 解除原告与银行签订的《个人购房借款/担保合同》；

3. 开发商向银行返还剩余贷款本金及利息；

4. 开发商向原告返还购房首付款43万元及利息；

5. 开发商向原告返还已偿还的贷款本金及利息19万元；

6. 开发商向原告支付违约金1.1万元。

二审判决：

银行不服提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院作出（2024）苏09民终4784号判决：驳回上诉，维持原判。

概而言之，法院支持购房者的全部诉求！开发商不仅要退钱、赔违约金，还得独自承担剩余房贷。

欲知法院裁判理由及类案裁判，可关注下一篇《最高院入库案例 | 楼盘烂尾：购房及贷款合同能解除吗？剩余房贷谁来还？(下)》。

首发：微信公众号“训文律师”