编者按：1月9日我在【彰平 合同说】发表《银行抵押权与购房人权益冲突的权利顺位之争》一文。有读者朋友反映文章中引用的三则案例找不到官方出处或检索到的案号与内容不相符。在此，我做一解释：三则案例均由Deepseek根据问题而生成，我根据案号试图从裁判文书网、聚法网等检索原文，未能检索到。但由于过度相信AI的算法，便发表了该文。古人说“研思必以典章据，落笔莫凭臆想言”。对此，我郑重地向读者朋友致歉。下文是我检索了最高院关于抵押权与购房人权利冲突规则的全文案例后，重新对此问题做出的研判分析。希望能给关注此问题的朋友些许参考。

正文如下：

商业银行与抵押人办理抵押担保手续后，抵押人或隐瞒先前已将抵押物出卖的事实，或事后恶意出售抵押物，导致银行在实现抵押权时遭遇买受人的抗辩。买受人通常以提出执行异议及执行异议之诉为维权路径。在买受人权益与银行抵押权发生冲突时，法益保护买受人，还是抵押权人？应适用何规定来评价权利顺位的优劣？本文以最高院的最新裁判观点为依据，结合信贷实践，为银行提出防范风险的建议。

【案例索引】

最高人民法院（2023）最高法民申3271号民事裁定书，来源“聚法网”。

【基本事实】

1.施某某于2003年8月22日与代某某签订《转让土地、房屋协议书》，购买了一楼一底的房屋，当日支付了价款并实际占有使用底楼门面，但二楼房屋仍由代绍锦使用。当时，案涉土地已抵押给案外人（非案涉银行）。

2.因涉案房屋存在改建和抵押等问题，施某某未支付改建费用亦未能办理过户。

3.2014年10月17日，Y农商行对案涉房屋所在土地办理了抵押登记。

4.2023年Y农商行申请执行代某某，法院拟拍卖案涉房屋，施某某提出执行异议，但被驳回。施某某提起执行异议之诉，经一审、二审，均未支持其排除强制执行的请求，遂申请再审。

【法院审理】

最高院经再审认为，施某某申请排除强制执行对抗的是Y农商行的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人申请排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定,其适用的一般原则是享有担保物权等优先受偿权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的民事权益,在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。

该条规定但书部分所指的除外规定是指第二十九条关于商品房消费者物权期待权保护的规定。具体到本案，案涉房屋并不属于商品房，不符合第二十九条的适用条件。二审据此认定施某某不享有排除强制执行的权益，并无不当。

施某某主张应适用第二十八条规定。根据第二十八条规定，无过错不动产买受人的物权期待权要得到保护，需满足四个条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，施某某已在案涉房屋被查封之前签订了合法有效的买卖合同，并已支付完全部购房款。其次，根据一、二审庭审中双方的陈述及《转让土地、房屋协议书》载明内容来看，施某某购买的房屋是一楼一底，而其实际占有使用的是底楼门面，二楼房屋仍由代某某使用。房屋改建后面积较购买之时有所增加，施某某亦未按照协议支付改建费用。最后，施某某购买房屋之时，案涉房屋所属土地已抵押给案外人，施某某作为购房人并未尽到合理的注意义务，忽略了他人的权利障碍，施某某占有使用房屋二十多年而未办理过户手续，不属于非因其自身原因未办理过户登记的情形。其关于未办理过户登记没有过错的主张不能成立。综上所述，即便本案适用第二十八条规定，施某某亦不满足第二十八条规定的四项条件，不享有排除强制执行的权益。

【案例评析】

本案争议焦点在于施某某是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的关键在于区分普通买受人的物权期待权与抵押权之间的冲突，以及买受人在交易过程中是否尽到了合理的注意义务，抵押权人在办理抵押业务时是否尽到合理审查义务。

首先，关于本案的救济程序。案涉抵押物的买受人提出执行异议，在未得到支持后提出了执行异议之诉一审、二审及再审。此程序是对抵押权与购买人物权期待权两种权利顺位的评价，而非否定抵押权的合法性（需按照审判监督程序申请再审）。

其次，关于法律的适用问题。关于购房人权利，最高院将之称之为“物权期待权”，即购房人未办理产权登记手续之前，基于购房合同的约定享有的请求卖房人交付并办理产权登记（或过户）的请求权。购房人的物权期待权与银行的抵押权之间孰优孰劣，即优先保护哪种权利，适用何种法律规范去评价？这是本案例主要的核心价值所在。最高院认为，首先应适用《执行异议和复议规定》第二十七条，其次适用第二十九条，最后考虑第二十八条。

再次，关于法律规范的理解。分析一下最高院适用上述三条司法解释的逻辑，然后逐条解读条文的含义。首先适用《执行异议和复议规定》第二十七条，因为该条规定了担保物权与普通债权之间冲突时的一般处理规则，即保护担保物权。其次适用第二十九条，该条是第二十七的例外情形，在特殊情况下应保护商品房消费者物权期待权。第二十九规定必须同时满足三个要件才符合“特殊情况”：1.查封前已订立合法有效买卖合同；2.所购房屋用于居住且无其他住房；3.已支付价款超过50%。（提示：《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第十一条已对上述规定的后两个条件做了完善：查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。）本案中案涉房屋不属于生活居住用途，故不适用第二十九条。最后再考虑适应第二十八条，根据该条规定，无过错不动产买受人的物权期待权要得到保护，需同时满足四个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，购房人未支付房屋改造款，未占有二楼房屋，因自身原因长达二十年未办理过户，上述三个行为不符合上述规定，故购房人不享有排除执行的权益。

最后，关于抵押房屋用途属性问题。提醒读者，关注抵押物的用途属性，因为不同用途适用法律也不同。本案中案涉房屋属于商业用途，应适用上文中的法律依据。若抵押物为生活居住用途，法律适用分两种情形：1.抵押物为二手房交易。此时仍应适用《执行异议与复议规定》的第二十七条、第二十八条。2.开放商售卖的新房。此时应适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1 号）这一特殊规定。该批复第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”提醒，该批复确认了老百姓从开发商处购买的住宅享有“超级优先权”，即使老百姓在银行抵押登记后购买的住宅，轻轻松打掉银行的抵押权。

【风险提示】

本文核心内容来了：对于商业银行办理抵押担保业务时应如何操作，才能防范抵押物悬空的法律风险。

提示一：审慎办理开发商名下新建商品房（住宅用途）的抵押担保。因为即使银行对商品房先行办理抵押登记，也无法对抗老百姓后购买此商品房享有的消费者物权期待权，导致抵押物被悬空。所以不建议以开发商新建商品房为抵押物。

提示二：严格审查开发商名下商业（非住宅用途）的抵押担保。个别地方的登记机构登记不规范，如已网签备案的商业仍可办理抵押登记；为防止开发商将已出售未办理产权登记的商业再次办理抵押担保，客户经理需现场勘验抵押物的状态并拍照（或视频）留痕，但仍会出现无法识别已出售的隐蔽事实。《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第二个要件“合法占有”是抵押权能够有效对抗购买人权利最为关键的要素，同时也是虚假买卖关系中最难造假的条件。这就需要银行思考，除了现场勘验留痕外，如何验证抵押物占有使用的状态。所以建议：贷前需调查拟抵押商业的网签备案、产权登记信息，现场勘验并验证拟抵押商业的使用状态。

提示三：规范调查二手房的抵押担保。对于二手房的抵押担保业务，无论是住宅，还是商业，建议客户经理注意以下操作事项：一是核实产权登记信息、婚姻状况（个人名下抵押物是否婚后取得）及有无权利瑕疵（有无查封、抵押、居住权等）；二是现场勘验抵押物并留痕；三是验证抵押物使用状况。建议除了让抵押人书面承诺自用外，还需让其提供近期生活缴费凭证。抵押人无法提供的，需进一步核实物业、水电宽带缴费情况（这个环节比较繁琐，有些抵押人不配合，多数客户经理比较抵触，认为多此一举，其实风险就在此处）。

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首发：微信公众号“彰平 合同说”