1福州律师蔡思斌评析

实践中，不少家庭会因购房资格限制、手续办理便利等现实因素，将房屋登记在子女名下，却并未形成明确的赠与合意。不动产登记虽具有物权公示效力，但在家庭内部关系中，登记行为并不必然导致房屋所有权归子女个人所有，也不直接等同于赠与或所有权的转移。

依据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该规定主要是为了赋予不动产登记对外公示效力，以保护交易中第三人的合法权益，进而维护市场交易秩序。但在家庭内部关系中，财产归属的认定不能机械套用这一规则，而应综合考量出资来源、实际居住使用情况、家庭共同意思表示等因素。

本案中，尽管房屋最终登记在儿子名下，但购房款实际来源于父亲，且儿子未能提供证据证明父母曾明确表示将房屋赠与给他作为婚房。此外，房屋购买后由父母与儿子家庭共同居住、共同出资装修，与赠与个人并归个人独立所有及使用的特征明显不符，因此法院认定该房屋的实际属性为家庭共有财产。

从实务角度看，本案也提示当事人，在涉及婚姻财产分割或家庭财产纠纷时，不动产登记并非唯一的认定依据。建议家庭在处理房产等重要财产时，若出于便利将房屋登记在一方名下，尽量通过书面协议等方式，明确出资性质、实际产权归属及份额比例，避免日后产生争议。如已发生纠纷，则应收集付款凭证、居住证明、家庭成员沟通记录等证据，从实质共有角度主张权利。尤其在离婚分割或继承案件中，若能证明房产属于家庭共有而非个人财产，则可能显著改变财产分割的比例。

2案情简介

林平与妻子张丽婚后育有女儿林佳、儿子林浩。林平在购房时，因误以为需本地户口，便让户籍在当地的女儿与卖方签订房屋买卖合同，而购房款6万元由林平全额支付。此后，林平曾委托儿子办理产权过户，因原合同买方为女儿而未能成功。儿子遂与卖方重新签订合同，将买方变更为自己，并将房屋登记在个人名下，未登记共有权人。

房屋购买后，林平夫妇与儿子一家共同居住，且双方共同出资装修。母亲张丽因病去世后，案涉房屋被征收，因补偿款分配问题，林平、林佳与林浩协商未果，遂诉至法院。林平认为房屋为一家四口共有，儿子则声称房屋是父母赠与自己的婚房，应属个人财产。

3法院观点

法院经审理认为，认定房屋所有权人需结合登记情况与购买成因综合判断。案涉房屋虽登记在林浩名下，但实际由父亲林平出资购买，儿子林浩无证据证明房屋是父母赠与的婚房，也无证据表明父母同意将房屋登记在其个人名下，且房屋购买后由家庭成员共同居住使用，故应认定为林平、张丽与林浩的家庭共有财产，而非林浩个人财产。

女儿林佳虽签订过初始购房合同，但未实际出资，购房目的是方便父母居住，故不认定为房屋共有权人。结合林平默认房屋登记在儿子林浩名下的事实及共同装修的行为，确定林平与张丽共同占1/2份额，林浩占1/2份额。

张丽去世后，其享有的1/4房屋份额作为遗产，由法定继承人配偶林平、女儿林佳、儿子林浩平均分配。法院依据相关法律规定，对该遗产作出相应分配，各继承人分别取得对应款项，其中林平占1/3份额，林佳占1/12份额，林浩占7/12份额。

索引案例：公众号@猇亭法院、CCTV今日说法

来源：微信公众号“福州律师蔡思斌”