编者按：

在建设工程价款优先受偿权行使指南（一）——权利定义与行权主体一文中，已经介绍了建设工程价款优先受偿权的权利定义与权利主体。本文将接续前文，继续探讨建设工程价款优先受偿权的行权条件与权利效力问题。

一、优先受偿权的行权条件

优先受偿权虽然基于建设工程合同产生，但却不是合同权利，而是一种法定权利，该权利的成立不以当事人达成一致意见为前提。所以优先受偿权的行权条件是以法律规定的要件成就为前提。

如此，优先受偿权的行权条件就有了一条清晰的主线：一是发包人欠付工程价款，二是建设工程质量合格。

围绕此条主线，下列实务中的一些争议也就迎刃而解。

1、优先受偿权的行使是否以合同有效为条件

在法律法规上，对建设工程合同的签订、履行予以了严苛的规定。但在实务中，很多项目并不能按照法律法规的规定执行，违法违规发包、承包屡见不鲜，合同无效的判决也车载斗量。

在这种现实情况下，如果僵化的执行法律法规对合同效力的严苛规定，那么优先受偿权保障农民工工资的立法目的无法实现，该制度也就实际落空。因为在建设工程领域，发包人占据主动地位，承包人的议价空间一般较窄，对合同效力的过分关注，将会导致发包人利用法律漏洞，侵害承包方、农民工的权益。

所以，建设工程合同是否有效并不能成为优先受偿权的行使条件，不影响该权利的行使。

2、优先受偿权的行使是否以质量合格为条件

正如前文所述，法律法规对建设工程合同予以严苛的规定，这一行为的核心目的在于保障工程质量。这一目的不但是立法的核心，更是社会公众的利益所在。

此外，建设工程合同是双务合同，发包人负担支付价款的义务，承包人负担保质保量施工的义务。也就是说质量合格的工程是发包人的核心追求，是承包人的核心义务。

如果在质量不合格的情况下，允许承包人行使优先受偿权，不但是对发包人核心利益的侵害，更是法律的不当突破。因为优先受偿权本身即是一种对现有法律秩序的适当突破。这种突破应当被严格限制，否则将造成法律秩序的极度不稳定。

所以，虽然合同无效可以被认定为不影响优先受偿权的行使，但工程质量却是不能商议底线。工程质量不合格，优先受偿权就不具有行使条件。

3、优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件

正如前文所言，优先受偿权关注的核心要件是欠付价款和工程质量，也就是说，是否竣工并不在考量范围内。所以，只要工程质量合规，优先受偿权的行使不以工程竣工为条件。

4、优先受偿权不能行使的情况

在一种情况下，即使优先受偿权具备行使条件，但却不能行使，这种情况就是建设工程不宜折价、拍卖的情况。

具体来说，不宜折价、拍卖的情况主要包括：违建建筑；质量不合格且无法修复建筑；以公益目的建造的教育、医疗等社会公众利益设施；国家机关办公用房；军事建筑。

以上范围内的建筑，会因为违法不具有流转价值、涉及公益利益、国家利益等原因导致无法被折价、拍卖。

建筑工程被划为上述范围内的，优先受偿权不得行使，权利人只能要求发包人支付价款。

二、优先受偿权的效力

1、优先受偿权的权利位阶

所谓优先受偿权，即是指承包人的债权被优先偿还的权利。那么承包人的债权优先于哪些权利，是承包人判断是否提起诉讼、诉讼是否能够实现债权的关键。

按照现行司法审判实际，一般来说各权利效力位阶排列如下：

第一顺位：商品房消费者即名下无其他房屋的商品房购买者的物权期待权；

第二顺位：承包人的优先受偿权；

第三顺位：抵押权人对建设工程享有的抵押权；

第四顺位：普通债权人债权；

第五顺位：发包人对工程的所有权。

承包人优先受偿权的受偿顺位之所以劣后于商品房消费者的物权期待权，是因为商品房消费者的物权期待权涉及普通民众的生存权利，该权利高于农民工的工资权益。

2、承包人承诺放弃优先权的行为是否有效

实务中，虽然对承包人承诺放弃优先受偿权观点较多，但从最高法院的有关规定和司法审判实务观点来看，只要承包人放弃优先受偿权的行为致使承包人资产状况恶化，农民工工资权益受损，即应当认定放弃行为无效，发包人无权主张承包人不享有优先受偿权。

值得注意的是，如果承包人资产状况良好，为了达到推翻自身放弃优先受偿权承诺的目的，而恶意不支付农民工工资的，承包人仍应当履行放弃的承诺，不享有优先受偿权。

三、结语

本文梳理了建设工程价款优先受偿权的行权条件与权利效力的有关内容，下一篇文章将对受偿范围、行使期限和方式进行梳理。

来源：微信公众号“张宇律师在内蒙”