公有房、房改房、经适房、集资房似乎是大家都明白的概念，但在实践中往往“傻傻分不清楚”，仅从字面上看，很难准确理解其所指，因此有必要探究其概念源头。此类房屋都是我国住房制度改革过程中的产物，梳理相关政策可以看出，公有房与房改房关系相近，经适房与集资房系包含与被包含的关系，而公有房与集资房属于同一位阶的概念。

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相关概念的关系与区分

（一）公有房与房改房

1. 公有房

公有房的全称为公有住房，指由国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归单位所有的房屋。公有住房最早出现在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］４３号），该文件明确将公有住房作为城镇住房制度的一项配套改革措施，明确提出要“稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场”。

由此可见，公有住房是国有企事业单位建造的住宅类房屋，公有住房是限定卖给单位职工的，已经出售给职工的公有住房的政策用语为“已购公有住房”。

2. 房改房

房改房应当是一个广义概念，即在住房制度改革过程中改变原有住房的供给、分配模式的都可以被称为房改房，但实践中，房改房的概念已经特指已购公有住房，在相关的政策性文件中也使用了房改房的概念，如住建部1999年向司法部律师公证工作指导司发出《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》中就明确使用“房改房”指代“已购公有住房”。此外，在此类房屋的不动产权证上也载明“房改房”字样，公有住房原产权单位也被称为“房改单位”。可以说，房改房在当前的语境中特指“已购公有住房”，两者几乎是可以画等号的。

（二）经适房与集资房

1. 经适房

经适房的全称是经济适用住房，根据住建部等部委印发的《经济适用住房管理办法》第二条，经济适用房是指政府提供政策优惠，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

2. 集资房

集资房的全称是“单位集资合作建房”。《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第三条明确，经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。从政策文件可以看出，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，两者为特殊与一般的关系，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均应该按照经济适用住房的有关规定执行。

（三）公有住房与经济适用房

根据《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，公有住房与经济适用房系并列概念。两者的相同点在于都是政策性住房，不同点则体现在多个方面。

（1）功能属性不同。前者系国家为了在特定历史时期解决城镇人口住房问题，往往以较低价格出售给本单位职工，具有福利性质。后者系国家为解决城镇低收入群体的住房问题，具有保障性。因此两者分别又有福利房和保障房的称谓。

（2）建造主体不同。前者系由（一般为国有）企事业单位建造。后者系由政府建造（主要是安居工程）或者（一般为国有）企事业单位集资建造（主要是集资建房）。

（3）产权及上市交易限制不同。前者因具有福利性，因此在产权办理方面不存在障碍，在上市交易方面区分购买价格是“市场价”、“成本价”、“标准价”，决定是否应当补足差价以及能否在产权办理后即可以交易还是必须满足一定期限后交易。后者因具有保障性，故对其产权办理及上市交易有着严格限制，一般在5年内不能办理产权及交易，5年期满后可在补足差价后上市交易。

以上概念关系图示如下：

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相关房屋交易的法律效力

概念的不同代表着对应的“物”的属性不同，适用的规则不同。在司法审判中，直接影响相关房产交易的法律效力，判决是否具有可执行性等等。

司法审判一般都在遵循政策限制的基础上认定相关房屋的交易效力，具体而言，公有住房的目的是为了缓解职工住房困难，将国家主导住房供给、改革为国家、单位、职工三房分配供给，弥补市场供给不足，因此对于其办理产权和上市交易较为宽松，４３号文明确“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”实践当中，此类房屋年限距今一般均超过了5年限制，故司法审判对其交易一般认定为有效。

经济适用房属于保障性住房，因此政策对其有诸多限制，司法实践一般认定不符合政策条件的交易行为无效，例如，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017年9月12日）》、《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》均认为，此类房屋在限制交易期内（一般为5年）的买卖应属于无效，但如果超过5年，则认定为有效。

来源：微信公众号“永嘉信律师事务所”