民事｜不定期租赁合同的解除：《民法典》第707条、730条与734条的适用
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引言
合同到期后租客仍在房中居住，房东也继续接收租金。看似正常的租赁关系，却因房东不愿再租房屋而引起纠纷。但租客认为自己没有违约而拒绝搬离。那么，房东是否有权解除合同，解除权的性质是什么？这就涉及到不定期租赁合同效力认定与解除权行使的问题。本文对此予以梳理，供律师朋友参考。
一 不定期租赁合同的类型
“转化的不定期租赁合同”是指当事人之间以前已经存在了一个有期限的租赁合同，在合同到期后因双方事实上的继续履行行为，随后前面合同转化了不定期租赁合同；“原生的不定期租赁合同”是指从建立租赁关系的开始，在当事人之间就没有约定或没有明确约定租赁合同的期限，这个合同的本身就是不定期租赁合同。
二 原生不定期租赁合同的构成
构成（Ⅰ）是指原生不定期租赁合同中的口头合同，因未采取书面形式，无法确定租赁期限，而被视为不定期租赁合同；构成构成（Ⅱ）是指原生不定期租赁合同中的书面合同，因没有约定租期或约定不明，适用《民法典》第510条仍然无法确定租赁期限的情况下而被视为不定期租赁合同。
三 转化不定期租赁合同的构成
值得注意的是，“转化的不定期租赁合同”不是完全脱离原合同的全新合同，仅是改变合同期限的原合同。因此，“转化的不定期租赁合同”除租赁合同期限外，原合同的其他条款，如何租金数额、违约责任承担等条款仍然有效，对合同当事人具有约束力。
四 不定期租赁合同的解除
值得说明的是，在不定期租赁合同中，出租人与承租人均享有合同的解除权，且解除权的性质为任意解除权，即不需要以对方违约为条件，相对方才享有租赁合同的解除权。法律只要求解除方在合理期限之前通知对方解除合同，通知到达之时即可产生合同解除的效果。
五 结语：合理期限的认定
“租物性质”是指租赁物的自然属性，比如汽车还是房屋。租赁物的不同性质，其保存时间、适用年限均不相同，对当事人行使解除权的通知时间要求也不同。“租赁目的”是指承租人临时使用还是长期使用，用于生产还是用于消费，不同目的对通知解除时间也有不同要求。“交易习惯”是指一个地区、特定人群从事某类租赁事务的常规做法，不同的交易习惯对于解除通知时间的要求也不相同。
附法条规定：
①《民法典》第707条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
②《民法典》第730条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
③《民法典》第734条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
④《民法典》第510条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
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